Le projet du gouvernement s’inscrit dans la continuité de la loi du 25 novembre 2021, visant à verdir le parc immobilier belge. L’adoption de l’article 153 dans le cadre du prochain Code des Finances consolide et clarifie l’application du taux réduit de TVA à 6 % pour les travaux combinés de démolition et reconstruction. Jusqu’à présent, ce régime était éparpillé entre mesures temporaires (ex : 32 zones urbaines, régimes transitoires). Cette réforme vise à créer un cadre permanent, harmonisé et prévisible pour les transactions immobilières durables.
Les conditions sociales existantes demeurent :
Surface habitable maximale : 200 m², avec une tolérance jusqu’à 175 m² pour certaines ventes à partir de juillet 2025.
Logement unique / usage principal : le bien reconstruit doit servir de résidence principale à l’acquéreur ou être loué à des organismes sociaux ou des particuliers occupant le logement à long terme.
Déclaration préalable (formulaire 111) : le maître d’ouvrage ou promoteur doit notifier l’administration fiscale avant la première facturation.
Facturation & exigibilité : la TVA devient exigible au 31 décembre de l’année d’achèvement ou à la date d’émission de la facture.
À compter de cette date, le taux réduit de 6 % s’appliquera :
Aux promoteurs et personnes physiques vendant un logement reconstruit (surface ≤ 175 m², logement unique).
Aux investisseurs-loueurs, sous conditions : surface ≤ 175 m² pour location privée, pas de limite si loué via une société sociale.
Le régime temporaire (zones urbaines, permis avant 2023) est prolongé jusqu’au 30 juin 2025.
Les déclarations 111/3 ou 111/4‑2025 restent requises, et une copie doit être transmise à chaque entrepreneur concerné.
En cas de vente à un coacquéreur ou copropriétaire, chaque maître d’ouvrage doit respecter individuellement les conditions (usage unique, déclaration).
Toute défaillance (surface >175 m², non-respect des déclarations, usage secondaire) entraîne une récupération partielle du bénéfice de TVA (remboursement proportionnel).
Les effets attendus sont les suivants :
Accélération de la rénovation urbaine et création de logements abordables
Stimulation du secteur du bâtiment, encore fragilisé par des retards liés au COVID et aux intempéries
Encouragement aux achats par des investisseurs sociaux, pour améliorer l’offre locative à loyer modéré
Les étapes à prévoir sont les suivantes :
Adoption du projet de loi au Parlement
Publication au Moniteur belge
Entrée en vigueur officielle dès le 1er juillet 2025
