Travaux immobiliers et prestations similaires : vérifiez l’obligation de retenue avant de payer vos factures

Lorsqu’une entreprise ou un indépendant fait appel à un entrepreneur pour certains travaux ou prestations, une obligation spécifique peut s’appliquer : l’obligation de retenue. Cette règle vise à lutter contre les dettes fiscales et sociales dans certains secteurs sensibles et impose au donneur d’ordre de vérifier la situation de l’entrepreneur avant d’effectuer tout paiement.

À défaut de vérification ou de retenue lorsque celle-ci est requise, le donneur d’ordre peut être tenu solidairement responsable des dettes fiscales ou sociales de son cocontractant. Le risque financier est donc loin d’être négligeable.

Principe général

Avant de payer une facture relative à certaines activités, l’entreprise ou l’indépendant qui commande les travaux doit vérifier si l’entrepreneur présente des dettes fiscales ou sociales.

Si des dettes existent :

• le donneur d’ordre ne peut pas payer l’intégralité de la facture ;
• il doit retenir une partie du montant hors TVA ;
• cette somme doit ensuite être versée directement à l’administration compétente.

Si cette obligation n’est pas respectée, le donneur d’ordre peut être contraint de payer une seconde fois tout ou partie de la facture, en plus d’éventuelles majorations.

Activités concernées

L’obligation de retenue s’applique principalement dans quatre secteurs :

1. Travaux immobiliers

Cela couvre notamment :

• construction
• transformation
• rénovation
• démolition
• entretien et nettoyage

Exemples fréquents :
peinture, électricité, installation sanitaire, chauffage, climatisation, protection incendie, menuiserie, pose de revêtements, entretien technique ou jardinage.

2. Gardiennage et surveillance

Certaines activités relevant de la commission paritaire 317, telles que le gardiennage d’immeubles ou le contrôle d’accès lors d’événements.

3. Secteur de la viande
4. Livraison de béton prêt à l’emploi

Qui est concerné ?

L’obligation vise :

• les indépendants
• les sociétés
• les entrepreneurs
• les donneurs d’ordre

Dès que les travaux concernent un bien utilisé à des fins professionnelles.

Elle s’applique notamment lorsque :

• des travaux sont réalisés dans un commerce ou un bureau ;
• des travaux concernent la partie professionnelle d’une habitation ;
• des travaux sont réalisés dans un immeuble à usage mixte ;
• un entrepreneur sous-traite tout ou partie de ses travaux.

Chaque entrepreneur est alors responsable vis-à-vis de son sous-traitant.

Montant de la retenue

La retenue se calcule sur le montant hors TVA de la facture.

En présence de dettes fiscales :
→ retenue de 15 % HTVA à verser au SPF Finances.

En présence de dettes sociales ONSS :
→ retenue de 35 % HTVA à verser à l’ONSS.

Depuis 2026, une retenue de 15 % HTVA peut également s’appliquer pour les dettes sociales des indépendants, à verser à l’INASTI.

En cas de cumul de dettes fiscales et sociales, la retenue peut atteindre 50 % du montant HTVA.

Vérification obligatoire avant chaque paiement

La vérification doit être réalisée avant chaque paiement, y compris pour les acomptes.

Elle s’effectue via l’application officielle :

https://www.checkobligationderetenue.be

Il suffit d’introduire le numéro d’entreprise de l’entrepreneur. Le système indique ensuite :

• vert : aucune retenue nécessaire ;
• rouge : retenue obligatoire.

Si aucune retenue n’est due, il est recommandé de générer et conserver l’attestation de consultation avec la facture.