Si vous envisagez de faire acheter un immeuble par votre société, l’achat scindé est peut-être une solution car il procure plus d’avantages que d’inconvénients lorsqu’il est bien structuré.
L’achat scindé divise la propriété : la nue-propriété est acquise en privé, tandis que l’usufruit revient à votre société. Cette démarche assure à votre entreprise l’utilisation du bâtiment pour la durée de l’usufruit, généralement entre 20 et 30 ans.
L’avantage de l’achat scindé pour vous, à titre privé, signifie un financement moindre de votre part car votre société réduira votre investissement initial.
À la fin de l’usufruit, vous récupérez la pleine propriété sans incidence fiscale si les conditions initiales sont bien respectées durant toute la durée.
Pour votre société, l’usufruit peut être amorti, de même que les droits d’enregistrement.
Pour éviter les inconvénients liés à l’achat scindé, une évaluation correcte de l’usufruit est nécessaire pour éviter toute contestation fiscale.
Les travaux ordinaires sont à la charge de l’usufruitier, tandis que les gros travaux sont pour le nu-propriétaire voire partagés entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
La méthode d’évaluation de l’usufruit n’est pas fixe, mais il est essentiel de pouvoir justifier cette évaluation pour commenter les choix opérés en cas de litige avec le fisc et pour confirmer à ce dernier que les loyers actualisés perçus par l’usufruitier vont bien reconstituer le capital initial.
